某縣古城花苑建設項目申請報告

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2020-04-27
簡介
鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目總用地面積1766.48平方米,總建筑面積11959.04平方米(96套),其中:商住房面積11313.04平方米(88套),保障性住房598平方米(7套),物業管理及社區活動用房48平方米(1套)。建筑占地面積1063.54平方米,建筑基底面積970.18平方米,綠化面積600平方米,道路等面積102.94平方米。建筑密度54.92%,容積率6.77,綠地率33.97%。建筑層數12層,建筑高度36.9米,建筑等級2級,設計使用年限類別為3類50年,防火分類2類,屋面防水等級二級,抗震設防烈度6度。結構形式為鋼筋混凝土框架剪力墻結構體系。項目總投資1562萬元,其中:開發產品成本費用1256萬元,固定資產投資166萬元,經營成本140萬元。資金來源:企業資本金1000萬元,預售房款562元。按照新型城鎮化發展目標,堅持新型城鎮化道路,實現以城鄉統籌、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化要求,建設縣域副中心城區。到2020年,城區形成面積達到4-5平方公里,人口達到5萬人。本項目在規劃范圍內,增加住宅96套,建筑面積11959.04平方米,可以增加集鎮人口近300人,可以拉動城鎮化率增加近1個百分點。本項目建成后,實現銷售收入1843萬元,提供國家稅收303.9萬元,企業稅后凈利潤210.64萬元。有利縣域經濟增長,有利企業發展壯大,有利居民居住條件改善,人民生活水平提高。本項目沒有水土流失防治面積,生活廢水排放、二氧化碳排放量屬于換位性質排放,不增加排放總量。項目經濟效益、社會效益、生態效明顯,建設很有必要。

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鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告目錄第1章申報單位及項目概況..............................................................................................................31.1項目申報單位概況......................................................................................................................31.2項目概況.....................................................................................................................................4第2章發展規劃、產業政策和行業準入分析................................................................................132.1發展規劃...................................................................................................................................132.2產業政策...................................................................................................................................152.3行業準入...................................................................................................................................18第3章資源開發及綜合利用分析....................................................................................................203.1資源開發方案...........................................................................................................................203.2資源利用方案...........................................................................................................................203.3水資源節約措施........................................................................................................................22第4章節能方案分析........................................................................................................................244.1用能標準和節能規范................................................................................................................244.2能耗狀況和能耗指標分析........................................................................................................254.3節能措施和節能效果分析........................................................................................................28第5章建設用地、征地拆遷及移民安臵分析................................................................................335.1項目選址及用地方案................................................................................................................335.2土地利用合理性........................................................................................................................335.3征地拆遷和移民安臵規劃方案................................................................................................34第6章環境和生態影響分析............................................................................................................356.1環境和生態現狀........................................................................................................................356.2生態環境保護措施....................................................................................................................406.3地質災害影響分析....................................................................................................................416.4特殊環境影響...........................................................................................................................41第7章經濟影響分析........................................................................................................................437.1基本財務數據...........................................................................................................................437.2財務評價...................................................................................................................................457.3不確定性分析...........................................................................................................................467.4行業影響...................................................................................................................................487.5區域經濟影響...........................................................................................................................487.6宏觀經濟影響...........................................................................................................................487.7經濟影響的具體表現................................................................................................................49第8章社會影響分析........................................................................................................................518.1社會影響效果...........................................................................................................................518.2互適性分析...............................................................................................................................52鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司28.3社會風險分析...........................................................................................................................53第9章主要風險及應對措施............................................................................................................549.1主要風險綜述...........................................................................................................................549.2風險影響程度...........................................................................................................................549.3風險應對措施...........................................................................................................................57第10章社會穩定風險分折..............................................................................................................6010.1合法性分析.............................................................................................................................6010.2合理性分析.............................................................................................................................6010.3可行性分析.............................................................................................................................6110.4穩定性分析.............................................................................................................................6110.5其他可能影響社會穩定的相關因素分析..............................................................................61第11章主要結論和建議..................................................................................................................6211.1主要結論.................................................................................................................................6211.2建議.........................................................................................................................................63附件:1、《建設項目規劃意見》(編號:鶴規走意字[2013]0053號及鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目用地規劃紅線圖。2、《國有建設用地使用權出讓合同》(合同編號:鄂ES(HF)-2011-00115)及該合同變更補充條款、走馬鎮古城新區出讓A宗地用地規劃紅線圖、土地成交確認書。3、鶴峰縣環保局批準的《鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目環境影響登記表》。4、鶴峰縣走馬鎮人民政府《關于古城新區出讓涂少中地塊調整規劃條件的函》(走政函[2013]6號)。5、湖北旺宏臵業有限公司《企業法人營業執照》復印件。6、湖北旺宏臵業有限公司《組織機構代碼證》復印件。7、湖北旺宏臵業有限公司《稅務登記證》復印件。8、湖北旺宏臵業有限公司企業法定代表人涂正利身份證復印件。鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司3鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告第1章申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況1.1.1項目申報單位項目申報單位:湖北旺宏臵業有限公司。成立時間:2008年9月17日,工商登記代碼:422828000015144。公司地址:湖北省鶴峰縣容美鎮容美村四組。法定代表人:涂正利。公司類型:有限責任公司(私營)。注冊資本:人民幣1000萬元。經營范圍:房地產開發和銷售自行開發的商品房(持有效的資質證經營)、酒店管理。公司實力:公司現有員工20人,其中高級工程師1人、工程師2人、高級經濟師1人、經濟師1人、統計師1人、助理工程師3人、會計師1人和專業技術人員10人。內設辦公室、投資咨詢部、工程項目部、財務部、資料統計部5個部門。主要從事房地產開發和銷售自行開發的商品房(持有效的資質證經營)、酒店管理。鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司41.1.2股東構成、股權結構比例公司注冊資本1000萬元,公司股東由涂正利、涂少中、董學慧、王中華四個自然人構成。股東涂正利出資貨幣資金800萬元,占比80%;股東董學慧出資貨幣資金150萬元,占比15%;股東涂少中出資貨幣資金20萬元,占比2%;股東王中華出資貨幣資金30萬元,占比3%。涂正利任董事長,公司辦公地址:湖北省鶴峰縣容美鎮容美村四組。1.2項目概況1.2.1項目建設背景縣域經濟實力不斷增強:2012年縣域生產總值349664萬元,人均17435元,比上年增加2222元,扣除價格因素同比增長11.7個百分點。全縣民營經濟實現增加值225112萬元,占縣域生產總值的64.4%,比上年提高1.6個百分點。近年來,隨著工資改革制度的不斷完善和落實以及各項津補貼的規范發放,鶴峰縣城鎮居民工資性收入不斷增長,投資能力進一步增強,消費水平進一步提高。城鎮居民可支配收入穩步增長:2012年,鶴峰縣人均城鎮居民可支配收入14778元,比上年增加1849元,增長14.3%。農村居民收入大幅提高:2012年農村居民純收入達到4802元,較上年增加686元,增長16.7%。金融機構各項存款余額持續增加:年末金融機構各項存款余額393955萬元,比年初增加68958萬元,增長22.3%,其中居民儲蓄存款余額244951萬元,比年初增加49298萬元,增長14.6%,各項貸款余額225375萬元,比年初增加12959萬元。鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司5居民投資理財意識不斷增長:隨著國際金融危機影響進一步加大,城鎮居民風險意識和理財意識得到增強,不少城鎮居民把購買國債、購買保險、購臵房產作為投資理財的重要方式。走馬鎮經濟社會全面發展:走馬鎮位于鶴峰縣城東南部,距縣城容美鎮78公里,平均海拔920米,國土面積496平方公里,轄33個行政村,1個社區居委會,237個村民小組,全鎮14393戶,5.56萬人。2012年城鎮面積擴展到2.68平方公里,城鎮人口增長到3.03萬人,建成了20余家專業市場和集貿市場,輻射湖北、湖南2省5縣10多個鄉鎮20余萬人口,輻射半徑達100公里,城鎮建設成為全省的一面旗臶;建成古城、升子、白果、北鎮、官倉等一批新農村建設示范村。2012年,全鎮農村經濟總收入8.54億元,鎮域財政收入2530萬元,農村居民人平純收入4766元,出口創匯560萬美元,經濟增長速度高于全州平均水平。走馬鎮曾三次被湖北省委授予“五好鄉鎮黨委”和“湖北省創先爭優先進基層黨組織”;三次獲得湖北省“文明鄉鎮”稱號,2011年連續第四次獲得湖北省小城鎮規劃建設管理“楚天杯”獎;2009年被中央文明委授予“全國文明村鎮”,2011年復查繼續保留稱號。近年來還獲得了“中國民間文化藝術之鄉”、“湖北省衛生鎮”、“全國生態農業旅游示范點”、“湖北省生態農業旅游示范園”等榮譽稱號?!笆?五”期間,走馬鎮將搶抓省委省政府加快推進新型城鎮化、建設湖北恩施武陵山少數民族經濟社會發展試驗區和經濟發達鎮行政管理體制改革試點鎮建設等機遇,以科學發展觀為指導,大力實施生態立鎮、開放活鎮、經濟強鎮、民生穩鎮“四鎮”戰略,加速推進農業產業化、新型工業化、新型城鎮化、信息化“四化”進程,突鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司6出抓好產業提升、集鎮提質、生態支撐、民生改善“四大”重點,把走馬鎮建成鄂湘武陵山毗鄰地區經濟要素富集、生態環境優美、內生機制完善、發展步伐領先的區域性中心小城市,打造成武陵山區第一鎮。經濟發達鎮行政管理體制改革試點工作全面啟動:2012年11月23日,省機構編制委員會辦公室審核批準走馬鎮經濟發達鎮行政管理體制改革試點工作方案。走馬鎮黨委、政府以“等不起”的緊迫感、“慢不得”的危機感和“坐不住”的責任感,進一步解放思想,拓寬視野,創新思路,有為運作,積極破解各種阻礙因素與難題,凝聚各方力量,在縣委、縣政府的統一領導下,在縣編辦的直接指導下,在縣直相關部門有力支持下,有組織、按程序地推進改革試點工作??h直11個單位分別與走馬鎮開展事權承接工作,涉及環保局、水利局、城管局、農業局、工商局、國土局、計生局、安監局、發改局、規劃局、地稅局等11個單位,共承接下放事權75項。目前運行狀況良好,投資環境、招商環境、建設環境進一步優化。鶴峰縣城商住房現有供給量及結構情況:鶴峰縣自2005年以來,已建成有容美廣場、東街小區、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區、金典大廈、長友大廈、容陽半島一期10個樓盤,商住房1272套,建筑面積196740平方米。城區內共有房改房、企業改制資產處臵房、私房及城中村房、各類集資建房、未辦證房、政府保障房約7500余套,在建商住房樓盤長友大廈、容陽半島、保通新城3期、恒海觀天下、華龍半島等2673套?,F有各類房屋總量11445套。鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司72005-2012鶴峰建成商品房情況項目名稱住房套數住房面積容美廣場21657800東街小區9613630保通新城8410920德勝建村城10017100銀坤花園24030000天德世都8012400梅園小區16323000金典大廈476140長友大廈486600容陽半島一期19819000合計1272196740鶴峰縣城商住用房未來供給量及結構情況:鶴峰未來一年內商住房供給來源共2592套,面積31.02萬平方米。其中:保通新城C棟96套,面積1.42萬平方米。恒海觀天下1400套,面積16.8萬平方米。容陽半島2期152套,面積1.6萬平方米。華龍半島858套,面積10.08萬平方米。走馬鎮安韻花園86套,面積1.12萬平方米。鶴峰縣城其他替代性產品供給量情況:鶴峰商住房替代性產品主要來自政府建設的保障房,自2007年啟動保障房建設以來,建成與在建保障房1300套,其中建成400套,在建900套。其他公租房100套。鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司8鶴峰縣城住房市場價格情況:商住房:2006年鶴峰商住房850元/平方米,2011年鶴峰商住房1680元/平方米,5年間銷售價格平均增長14.5%。租賃房:2006年鶴峰租賃房2200元/套〃年(60平方米),2011年鶴峰租賃房3000元/套〃年(60平方米),5年間租賃房價格平均增長6.3%。商用房:2006年鶴峰商用房4500元/平方米,2011年鶴峰商用房9000元/平方米,5年間商用房價格平均增長14.8%。1.2.2項目建設必要性(1)是落實鶴峰縣“十二.五”規劃及走馬鎮總體規劃(修改)及控制性詳細規劃的需要。改善人居環境、提高城鎮居民生活質量,增強走馬鎮輻射帶動能力,是鶴峰縣“十二.五”期間的重要發展目標之一。同時,《鶴峰縣城市總體規劃(2010—2020年)》及《走馬鎮總體規劃(修改)及控制性詳細規劃》明確提出建立完善的住宅建設和供應體系,開發建設一批規劃合理、質量優良、配套完善、環境優美、體現以人為本的現代居住小區;合理進行舊城鎮居住區和“城中村”改造,逐步實現其綜合環境改善。走馬鎮古城花苑建設符合鶴峰縣“十二.五”發展規劃及鶴峰縣走馬鎮總體建設規劃(修改)及控制性詳細規劃的要求,該項目建設是落實鶴峰縣“十二.五”規劃的需要。(2)是完善集鎮服務功能促進省“經濟發達鎮行政管理體制改革試點”工作的需要。鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司9走馬鎮是2012年11月23日,省機構編制委員會辦公室審核批準的經濟發達鎮行政管理體制改革試點鎮,鎮內商品房開發才剛起步,建設古城花苑是完善走馬集鎮服務功能,促進試點鎮發展的需要。(3)是滿足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年來中國人的一個理想,也被視為百姓生活的一個最基本的問題。黨中央、國務院一再強調要“以人為本”,就是要求我們應當關注民生問題,滿足廣大人民群眾的基本要求?!熬诱哂衅湮荨币簿捅厝怀蔀槲覀凕h和政府所必須解決的問題。隨著人民生活水平的提高,購房需求量增大,供求矛盾日益突出。同時,隨著社會的進步、經濟的發展和人們生活水平的提高,人們的居住觀念也發生了很大變化,人們開始向往環境良好、服務完善的高品位住宅空間。本項目位于集鎮中心,基礎配套設施、公共配套設施較全,是較為理想的居住及生活場所。同時,項目建設中將充分體現以人為本的設計、施工、管理原則,體現人文與自然和諧統一,積極倡導綠色環保人居的理念。古城花苑項目建設住房96套,建筑面積11998平方米,套型建筑面積在90至136平方米之間,平均每套建筑面積125平方米。能夠滿足集鎮中、低收入家庭及試點區內各類從業人員的購房需求,為居住戶提供舒適的居住生活環境。其開發建設,對于構建和諧社會,促進經濟發展、社會穩定具有重要作用。是進一步改善人居環境,提高生活質量,滿足走馬鎮房產市場的剛性需求。(4)帶動相關產業和地方經濟共同發展房地產在國民經濟中具有基礎性、資源性、先導性產業的地位,地域性很強。除帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關的產業外,還將極大地促進市政基礎設施的配套完善,推動商業、金融、醫療衛生、教育、交通運輸、郵政電信、餐飲服務等公共鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司10服務行業的共同發展,在解決就業、繁榮地方經濟、刺激消費、增加財稅收入等方面發揮著巨大的作用。(5)為新型城鎮化建設積累經驗未來20年是我國城鄉變動最劇烈的時期,到2030年我國城鎮化水平將達到70%,屆時居住在城市和城鎮的人口將超過10億,未來10幾年我國農村人口將減少三分之一以上,將有3億人從農村移居到城市或城鎮。該項目通過開發建設,可為推動新型城鎮化建設積累寶貴的經驗。1.2.3建設地點項目擬選位臵鶴峰縣走馬鎮古城新區,東臨走馬鎮古城新區橫街,南臨人行橫道,西臨古城新區橫街(走馬派出所),北臨新區側街。國有土地使用權面積1766.48平方米,建筑占地面積1063.54平方米,總建筑面積11959.04平方米,土地性質為建設用地。1.2.4建設年限項目建設年限為1年,自2013年11月開工到2014年10月投入使用。1.2.5建設內容及建設規模項目總用地面積1766.48平方米,總建筑面積11959.04平方米(96套),其中:商住房面積11313.04平方米(88套),保障性住房598平方米(7套),物業管理及社區活動用房48平方米(1套)。建筑占地面積1063.54平方米,建筑基底面積970.18平方米,綠化面積600平方米,道路等面積102.94平方米。建筑密度54.92%,容積率6.77,綠地率33.97%。建筑層數12層,建筑高度36.9米,建筑等鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司11級2級,設計使用年限類別為3類50年,防火分類2類,屋面防水等級二級,抗震設防烈度6度。結構形式為鋼筋混凝土框架剪力墻結構體系。1.2.6投資規模、資金籌措方案項目總投資1562萬元,其中:開發產品成本費用1256萬元,固定資產投資166萬元,經營成本140萬元。資金來源:企業資本金1000萬元,預售房款562元。1.2.7主要財務指標項目總成本費用:1562萬元。開發建設成本費用:1322萬元。營業稅及附加:11.32萬元。土地增值稅:120.37萬元。經營總收入:1843萬元。利潤總額:281萬元。所得稅:70.21萬元。稅后利潤:210.64萬元。稅前累計凈現金流量:284萬元。稅前全投資財務內部收益率(%):10000。稅前全投資財務凈現值(I=12%):254萬元。稅前全投資利潤率%:17.98。稅后累計凈現金流量:214萬元。稅后全投資財務內部收益率(%):10000。稅后全投資財務凈現值(I=12%):191萬元。稅后全投資利潤率%:13.49。鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司12資本金利潤率%:21.06。資產負債率%:99.82。流動比率%:1。速動比率%:1鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司13第2章發展規劃、產業政策和行業準入分析2.1發展規劃2.1.1國民經濟和社會發展總體規劃“十一.五”以來,鶴峰縣堅決貫徹國家宏觀調控政策,積極應對更加開放的外部環境變化,著力解決發展中出現的突出矛盾和問題,成功戰勝突如其來的疫情和自然災害,鞏固和保持了經濟社會持續快速健康發展的好勢頭。全縣經濟總量實現翻番,經濟發展明顯加速、綜合實力明顯增強、城市化水平明顯提升、改革力度明顯加大、開放步伐明顯加快、人民生活水平明顯提高,全面和超額完成了“十一.五”計劃各項目標任務?!笆?五”時期,是必須緊緊抓住并且可以大有作為的重要戰略機遇期。隨著加入世界貿易組織過渡期的結束,我國將進入全方位開放的新階段。經濟全球化趨勢繼續增強,產業結構調整和轉移步伐加快;國內居民消費結構逐步升級,新的消費需求不斷涌現;科技進步日新月異,一批主導未來的新興產業將出現;社會主義市場經濟體制不斷完善,社會政治保持長期穩定,中央提出并開始實施促進中部地區崛起和新一輪西部大開發的戰略,為實現又快又好的發展創造了有利的條件?;A設施進一步完善,發展環境進一步改善,發展后勁進一步增強。全縣干部群眾謀發展、思創業的積極性空前高漲,形成了加快發展的新理念,探索出了加快發展的新思路,積累了加快發展的新經驗,為今后發展提供了更為重要的條件。同時,我們必須清醒地認識到,在前進的道路上還面臨著不少的困難和挑戰。特別是經濟總量仍然偏小,地方企業規模有待進一步做大;第三產業比重不高,鶴峰縣走馬鎮古城花苑建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司14區位優勢和資源優勢有待進一步挖掘;解決“三農”問題任務艱巨,就業和再就業壓力仍然較大;處理好各種社會利益關系難度加大,構建社會主義和諧社會仍然有很多工作要做??傮w而言,“十二.五”時期,仍將面臨的是機遇與挑戰并存,機遇大于挑戰的發展環境,有利于加快經濟社會發展。2.1.2鶴峰縣城市總體規劃按照《鶴峰縣城市總體規劃(2010—2020年)》提出的戰略發展目標,城市建設發展總體思路是:“依托大交通、大工業、古文化、豐富資源,實施工業富縣、商貿活縣、旅游旺縣、科技興縣、依法治縣”戰略,強化農業基礎也位,推進工業化進程,加快第三產業發展,到2020年,城區形成面積達到12.6平方米公里,人口達到7萬人。以建設山水園林式城市為目標,科學調整和嚴格執行城市總體規劃,完善老區,繁榮新區。樹立經營城市理念,最大限度地籌集建設資金,搞好迎賓大道延伸工程、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣燃氣工程等市政基礎設施建設,加強城市環境衛生的綜合整治,實施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、臨街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一體”改造工程,拉開城市框架,完善城市基礎設施,使容美鎮中心城區(含太平鎮)面貌有一個質的飛躍。正在制定的《湖北省鶴峰縣城市總體規劃》(2012-2030年)提出按照“一主一副、三帶三區”的空間結構,加快建設現狀條件較好、特色突出的走馬鎮縣域副中心,承擔縣域東部的公共服務中心職能。職能類型定位為旅游型,城鎮職能為東部中心城鎮,以發展茶葉、藥材和特色蔬菜種植業、采礦業、磷化工業、綠色食品加工業…
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